Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, l’une des questions évidentes qui se posent est bel et bien la rentabilité. Faut-il savoir comment calculer cette rentabilité ? Quelle différence y a-t-il entre rentabilité brute et rentabilité nette ? Ce guide vous montre comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier et vous aide à mieux le décrypter.
Quelle différence se trouve entre la rentabilité brute et la rentabilité nette ?
La rentabilité brute est celle qui vient immédiatement à l’esprit lorsque vient l’idée d’investissement. C’est elle qui indique approximativement la rentabilité de l’investissement. Pour la calculer, il faut diviser le montant des loyers annuels perçus par le prix d’acquisitions du bien. Le résultat issu de ce calcul doit être multiplié par 100 pour retrouver le rendement en pourcentage.
Mais cette rentabilité brute diffère le plus souvent de la réalité. Le rendement réel d’un investissement immobilier se retrouve dans le calcul de la rentabilité nette. Pour ce faire, il faut soustraire aux loyers perçus l’ensemble des charges d’exploitation, travaux, assurances et frais nécessaires à l’exploitation du bien.
Différence de rentabilité entre immobilier neuf et ancien
L’investissement dans un immobilier ancien est bien plus complexe. Il implique très souvent des travaux de rénovation et d’entretien qu’il faut intégrer dans votre calcul de rentabilité et ces charges viennent souvent grever le rendement. L’investissement dans un immobilier ancien nécessite plus de dépenses que celui dans un immobilier neuf.
Lorsque vous décidez d’investir dans le neuf, vous bénéficiez de la garantie décennale. Cette dernière couvre au moins 10 ans sur l’ensemble du gros œuvre et 2 ans sur les équipements. Vous n’allez donc prévoir aucun travail de rénovation sur dix ans. De plus, les logements neufs respectent les dernières normes de maitrise de l’énergie. Ils réduisent de ce fait par quatre le cout de consommation de l’énergie.
Ensuite, la différence majeure entre le neuf et l’ancien est que l’immobilier neuf permet depuis des années de bénéficier d’avantages fiscaux sous forme de réduction. Cette réduction d’impôts est considérée comme un flux entrant de trésorerie dans votre opération. Elle doit donc être rajoutée à vos loyers annuels. Vous calculerez votre rentabilité sur cette base globale.
Les spécificités de la location meublée
Lorsque l’investissement en location meublée est réalisé dans le cadre de résidence de services avec bail commercial, il offre le gros avantage de servir des loyers nets de frais et de charges. Il sera inscrit dans le bail le montant des loyers nets servis, la répartition précise et détaillée des charges incombant à chacune des parties. Mais la réindexation contractuelle des loyers y apparaitra aussi. Pour les investisseurs qui souhaitent surtout maitriser leur investissement et leur rentabilité, il est conseillé de privilégier la location meublée à la location nue.
La pierre papier
L’investissement immobilier en pierre papier est plus connu sous la dénomination de société civile pour des placements immobiliers. C’est le produit d’excellence pour les purs investisseurs. La pierre papier est un peu mix du meilleur de la location meublée et de la location nue.
En conclusion, comme vous avez pu le constater, il existe de nombreuses subtilités de calcul et d’appréciation selon chaque catégorie de support et de type d’immobilier. Lorsque vous voulez investir en immobilier, raisonnez comme un investisseur. Choisissez votre support sur des critères objectifs et non subjectifs.